► Trang nhất / Tư vấn

Thủ tục xin phép xây dựng (phần 2)

20-05-2009

Sau khi bạn đã tìm hiểu ở phần 1 - Thủ tục xin phép xây dựng các mục: Tìm hiểu quy định tại địa phương; Một số trường hợp được miễn xin phép; Quy định về hồ sơ thiết kế; Quy định về hồ sơ xin cấp phép, sang phần 2 chúng ta tiếp tục tìm hiểu các mục sau:

 
• Những quy định về kiến trúc công trình
 
• Quan hệ với công trình bên cạnh
 
• Quy định về các độ cao của ngôi nhà

Những quy định về kiến trúc công trình

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, nhà được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ là trường hợp khá phổ biến ở đô thị, tiêu biểu là nhà mặt phố, nhà chia lô trong các khu đất dự án, đã có quy hoạch. Trong trường hợp này, nhà xây từ móng đến tường không vượt ra khỏi phạm vi chỉ giới. Chỉ cho phép các bậc thềm vệt dắt xe được nhô ra tối đa là 0,3m (bằng chiều rộng một bậc). Các đường ống thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà các bậc cửa sổ, gờ chỉ trang trí từ độ cao 2,5m tính từ vỉa hè. Đối chiếu với quy định này, bạn không nên lắp cánh cửa chớp ở mặt ngoài nhà, mở ra đường.

Cửa sắt, cổng sắt bảo vệ không được mở ra ngoài đường, trừ trường hợp bạn đã lùi tường vào một khoảng cách đủ mở cửa. Trong các ngõ nhỏ, không có vỉa hè, mở cửa hướng ra đường gây nguy hiểm cho người và xe cộ vì không quan sát được người từ trong nhà mở cửa đi ra.

Từ độ cao 3,5m tính từ mặt vỉa hè trở lên, có thể đưa ban công máy vảy ô văng (tấm che mưa nắng cho cửa sổ), seno (máng hứng và thoát nước mưa) nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ; tuy nhiên phải nhỏ hơn chiều rộng hè đường ít nhất là 1,0m. Đối chiếu với quy định đó, bạn chỉ được phép nhô ra 0,2m trong trường hợp hè phố nhà bạn chỉ rộng 1,2m (xem hình).

Luật cũng quy định độ vươn ra còn tùy thuộc chiều rộng lộ giới. Chiều rộng lộ giới tức là khoảng cách từ đường đỏ bên này tới đường đỏ bên kia (bao gồm cả hè đường). Nếu chiều rộng lộ giới này nhỏ hơn 6m, bạn cũng không được làm ban công nhô ra. Khoảng cách lộ giới từ 6-12m, bạn được vươn ra tối đa là 0,9m. Khoảng cách lộ giới từ 12-16m, bạn được vươn ra tối đa là 1,2m. Trường hợp trên 16m mới được vươn ra 1,4m. Như vậy, trong các ngõ hẻm, ngách, chiều rộng lộ giới rất nhỏ, trung bình từ 2-4m cũng không cho phép ban công vươn ra. Phổ biến hiện nay là hai nhà đối diện nhau thỏa thuận chia đôi khoảng không để vươn ra hai ban công gần sát nhau, chỉ còn khe hở nhỏ. Kiểu ban công vươn ra như vậy chẳng những luật không cho phép mà còn không có hiệu quả sử dụng. Ban công là nơi để ngắm cảnh thư giãn nhưng đứng ở ban công nhà này nhìn thẳng vào cửa sổ nhà hàng xóm thì thật bất tiện. Các ban công vươn ra che kín mặt ngõ còn làm cho ngõ hẻm thêm tối tăm, ẩm thấp, thiếu ánh sáng cho các phòng tầng 1. Nhiều nhà xây sau đã vươn ban công ra gần sát nhà đối diện, hình thành kiểu cài răng lược rất thiếu thẩm mĩ, lại sứt mẻ quan hệ xóm giềng.

Một điều lưu ý thêm là độ vươn ra này không chỉ phụ thuộc vào lộ giới. Không phải lộ giới càng lớn, bạn càng được phép vươn ban công ra một cách “lũy tiến” tăng. Tối đa 1,4m là độ vươn ra an toàn cho cấu trúc công trình để chống lật, gẫy, võng kết cấu ban công. Luật quy định, kể cả khi bạn lùi nhà vào sau đường chỉ đỏ, bạn cũng chỉ được nhô ban công ra không quá 1,4m.

Một lưu ý nữa mà các chủ nhà thường không để ý là các cấu kiện, các thành phần ngầm của công trình cũng không được nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt là phần móng không được vượt quá ranh giới đất được quyền sử dụng kể cả đó là hè đường công cộng, không phải chủ quyền cá nhân. Như vậy, đối với nhà xây móng bằng bê tông cốt thép, các mặt giáp nhà khác và giáp sát hè đường phải làm kiểu móng lệch tâm, sao cho từ trên xuống dưới các thành phần công trình làm thành đường thẳng đứng, không nhô ra cả phần ngầm “xòe” ra khỏi vị trí đất được sở hữu.

Quan hệ với công trình bên cạnh

Đây là điểm phức tạp thường gây tranh chấp và ảnh hưởng đến quan hệ cộng đồng. Luật quy định từ tầng 2 lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2,0m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất là 2m, nhưng khi mở cửa sổ cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (bố trí che chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa giữa hai nhà). Mép ngoài cùng của hành lang, ban công lô gia trong sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2,0m. Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2,0m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp kính chết) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất là 2,0m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng xét xử. Như vậy, có thể thấy rõ những trường hợp trổ cửa ở khoảng cách dưới 2m đều phải đạt được sự thỏa thuận của hai gia đình, còn luật không bảo vệ bạn khi nhà hàng xóm không đồng ý. Điều này đảm bảo về mặt an toàn và sự riêng tư cần thiết cho mỗi gia đình. Ngay cả khi bạn trổ cửa trên bức tường nhà bạn, lùi vào trên mảnh đất nhà ban nhưng không đủ khoảng cách 2m và cửa này nhìn thẳng vào cửa nhà hàng xóm, luật cũng không cho phép.

Quy định về các độ cao của ngôi nhà

Nhà ở nên cao hơn mặt hè ít nhất 0,15m nhưng không nên cao quá 0,45m. Khi bạn xây cao hơn, phải làm nhiều bậc thềm và các bậc phải lùi vào trong nhà, vì quy định bậc dưới cùng và dốc dắt xe không được nhô khỏi đường đỏ quá 0,3m. Độ cao này cũng nên cân nhắc cho hài hòa với các nhà xung quanh. Khi tôn nền quá cao, bạn phải có biện pháp đảm bảo chống thấm xuyên qua tường sang nhà lân cận. Rất nhiều nhà, đặc biệt là trong các ngõ xóm, người xây nhà sau thường muốn tôn nền cao hơn nhà hàng xóm tạo nên sự khập khiễng, lệch lạc trong khu vực. Để hạn chế hiện tượng đó, luật quy định chiều cao tối đa cho tầng 1 là 4,2m, nếu có tầng lửng, đối đa là 5m. Các tầng trên cao tối đa là 3,6m. Riêng tầng trên cùng (nếu chỉ có buồng thang) tối đa là 2,4m. Để hạn chế những công trình có chiều ngang hẹp nhưng lại xây cao vút như một khối “lênh khênh” giữa phố, luật quy định không nên vượt quá 4 lần chiều rộng ngôi nhà. Theo đó, nhà có mặt tiền 2,5m chỉ nên cao tới 10,0m (tức 3 tầng) là phù hợp. Khi xem xét việc cấp phép cho một ngôi nhà riêng lẻ trong khu vực đã hình thành lâu đời ổn định, cũng không cho phép cao quá 2 tầng so với các nhà lân cận, trừ một số trường hợp như diện tích đất đủ lớn, ở các đường phố rộng.

Bạn nên để dành đất mặt trước tạo sân hoặc vườn nhỏ trước nhà để ngôi nhà lùi vào sau đường nhỏ (khoảng lùi nên lấy bằng 3,0m). Với nhà chia lô, nhà hình ống trong phố, nếu chiều sâu lớn hơn 18,0m nên bố trí sân trống hoặc giếng trời ở vị trí khoảng giữa hoặc khoảng cuối nhà có chiều sâu 3,0m để thông gió, lấy ánh sáng.

Các đường ống kỹ thuật của ngôi nhà, như đường thoát nước mưa, nước thải (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí thải không được xả sang nhà bên, cũng không được xả trực tiếp trên mặt vỉa hè, đường phố mà phải xả theo hệ thống ống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước đô thị. Các thiết bị như máy lạnh nếu đặt ở mặt tiền nhà, sát chỉ giới đường đỏ, phải ở độ cao trên 2,7m. Một điều quan trọng là các chất thải từ nhà vệ sinh phải được xử lý qua bể tự hoại đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, có ba ngăn chứa, lắng, lọc lấy nước trong trước khi đổ vào cống thành phố. Nghiêm cấm việc xả chất thải rắn như phân, rác, nhà bếp vào thẳng đường cống, không chỉ gây ô nhiễm môi trường mà còn làm tắc ống cống. Các loại ống thải khí như khói nhà bếp, thông hơi cho bể phốt, phải hướng lên cao, cách mái ít nhất 1,2m và không xả về hướng nhà bên cạnh.

Nhà ở phải xây dựng bằng vật liệu kiên cố, không dùng các vật liệu tạm như tranh tre, nứa, lá, kiến trúc chắp vá, che chắn có tính chất tạm thời. Không được che chắn ban công, lô gia bằng các vật liệu tạm thời, cũng như xây gạch, làm vách kính tạo thành buồng phòng không đúng chức năng ban đầu. Không được bố trí phơi phóng quần áo, vật dụng ở các ban công mặt tiền nhà. Mặt ngoài công trình không được quét màu đen, màu tối sẫm hoặc quá sặc sỡ. Nghiêm cấm việc sơn nhà với mục đích quảng cáo như toàn màu đỏ rực hoặc xanh rợ mắt. Tường rào là thành phần kiến trúc gắn liền với nhà ở không nên có hình thức nặng nề, đồ sộ, quá nặng về bảo vệ an toàn mà quên đi tính mĩ quan. Đặc biệt là không được dựng cả bức tường rào bằng dây gai. Ngay cả trong phạm vi đất được quyền sử dụng cũng không được chặt hạ, tỉa cành cây xanh, cây lưu niệm cho bóng mát, ăn quả. Nếu có nhu cầu phải được phép của Sở Giao thông Công chính.

XIN PHÉP XÂY DỰNG CÓ THỂ LÀ CÔNG VIỆC MẤT NHIỀU THỜI GIAN, NHƯNG BẠN SẼ KHÔNG PHẢI LO LẮNG SUỐT   QUÁ TRÌNH LÀM NHÀ. BẠN CẦN TÌM HIỂU QUY ĐỊNH VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG TẠI ĐỊA   PHƯƠNG TRƯỚC KHI TIẾN HÀNH LẬP HỒ SƠ VÀ XIN PHÉP.

Theo KTS. Ngô Huy Nam

Bài tiếp --- Bài trước